철산자이 더 헤리티지 분양가
당첨되면 실제 얼마가 필요할까

📅 2026년 9월 21일 기준 ⏱ 읽는 시간 약 4분

✅ 자금 계산 전에 신청자격부터 확인하세요경기도 무주택세대구성원 조건·신청방법

이번 무순위는 이미 준공된 주택이라 일반 신규 분양처럼 중도금을 나눠 내는 구조가 아닙니다. 계약금을 낸 뒤 입주지정기간 안에 나머지 대금을 마련해야 하므로, 시세차익보다 잔금과 대출 가능 여부가 더 현실적인 문제입니다.

📌 자금 계획 핵심

청약 전에 이 세 가지를 먼저 계산하세요

공급가격 + 이미 시공된 확장·옵션비가 실제 계약 금액
계약금(약 10%) 이후 잔금(약 90%)을 입주지정기간(10/7~11/16) 안에 납부
광명시는 규제지역이라 대출은 LTV뿐 아니라 DSR·한도·전입 의무까지 확인

동·호수별 공급가격과 옵션 포함 총액

동·호수	타입·층	공급가격	확장·옵션비	옵션 포함 합계
121동 304호	59A·3층	7억1,700만	739.7만	약 7억2,440만
122동 1205호	59A·12층	7억5,500만	830.7만	약 7억6,331만
123동 1101호	59C·11층	7억5,700만	857.2만	약 7억6,557만
120동 3106호	59A·31층	8억800만	926.7만	약 8억1,727만

※ 확장·옵션비는 청약홈 모집공고 및 관련 보도 기준이며, 취득세·등기비용·이사비는 포함되지 않았습니다. 가장 저렴한 호수와 가장 비싼 호수의 공급가격 차이는 9,100만원입니다.

이미 발코니 확장과 시스템에어컨 등이 시공된 상태여서, 신규 분양처럼 옵션을 다시 선택하거나 빼기 어렵습니다. 당첨 후 배정된 호수의 옵션 내역과 최종 계약금액은 계약 전에 다시 확인해야 합니다.

계약금과 잔금 구조

계약일	2026년 10월 7일 (서류 제출은 10월 1~2일)
계약금	공급가격의 약 10% (약 7,170만~8,080만원 수준)
중도금	준공 후 공급이라 별도 중도금 단계 없음
잔금	나머지 약 90%를 입주지정기간(10월 7일~11월 16일) 안에 납부

⚠️

가장 저렴한 121동 304호도 잔금만 6억원대 중반입니다. 옵션 대금의 납부 시기와 세부 납부 조건은 모집공고문 기준으로 확인하고, 계약금만 준비되었다고 청약을 결정하지 마세요.

대출은 얼마나 가능할까

광명시는 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)에 포함되어 있습니다. 2025년 10월 정부 발표에 따라 규제지역 주택담보대출의 LTV는 기존 70%에서 40%로 낮아졌고, 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주담대는 시가 15억원 이하 최대 6억원으로 한도가 정해져 있습니다. 또한 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한은 3%로 상향되어 DSR 계산이 더 보수적으로 적용됩니다.

💡 단순 계산 예시 (LTV 40% 가정)

· 공급가 7억1,700만원 → 대출 약 2억8,680만원 / 자기자금 약 4억3,020만원

· 공급가 8억800만원 → 대출 약 3억2,320만원 / 자기자금 약 4억8,480만원

※ 위 표는 공급가격에 LTV 40%를 단순 적용한 예시일 뿐 실제 대출 승인액이 아닙니다. 옵션비·취득세 등 부대비용은 별도이며, 생애최초 등은 별도 완화 기준이 적용될 수 있습니다.

⚠️ 은행에 미리 확인할 것

실제 한도는 LTV 하나로 결정되지 않습니다

내 소득 기준 DSR 한도와 기존 신용대출의 영향
배정 호수의 담보평가 기준과 해당 단지 잔금대출 취급 여부
주택구입 목적 주담대에 적용되는 전입 의무 등 사후 조건
생애최초 등 우대 기준 적용 가능 여부
10월~11월 사이 실제 대출 실행 가능 시기

단순히 전세보증금으로 잔금을 해결한다는 계획도 거주의무 2년과 현재 수도권 금융 규제를 함께 확인해야 합니다. 당첨 후가 아니라 청약 전에 은행 상담으로 실행 가능한 금액을 확인해 두세요.

'6억~7억 시세차익'은 사실일까

언론에서는 이 단지 전용 59㎡ 입주권이 14억원대에 거래된 사례와 이번 공급가격을 비교해 약 6억~7억원의 차이가 난다고 보도하고 있습니다. 숫자 자체는 근거가 있지만 확정 수익은 아닙니다.

동·호수	옵션 포함 합계	14억원과의 단순 차이
121동 304호	약 7억2,440만	약 6억7,560만
122동 1205호	약 7억6,331만	약 6억3,669만
123동 1101호	약 7억6,557만	약 6억3,443만
120동 3106호	약 8억1,727만	약 5억8,273만

※ 14억원은 과거 입주권 거래 사례를 단순 비교가격으로 가정한 것이며, 4개 호수 모두의 확정 시세가 아닙니다.

⚠️

입주권 거래와 준공 후 일반 매매는 거래 형태가 다르고, 동·층·향·옵션에 따라 가격도 달라집니다. 여기에 취득세·대출이자·보유비용이 들고, 거주의무 2년(2027년 5월 30일까지로 보도)과 재당첨 제한 10년도 감안해야 하므로 '단순 차이'와 '실제 수익'은 같은 말이 아닙니다.